2. Masterplan-Talks in Kooperation mit gif und BFW in Berlin

Die von der Masterplan Informationsmanagement GmbH, einem Spezialdienstleister für Informationsmanagement in der Immobilienwirtschaft, in Zusammenarbeit mit dem Arbeitskreis ServiceImmobilien der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. und dem BFW Bundesverband der Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. veranstalteten 2. masterplan talks zu Service- und PflegeImmobilien in Berlin am 21.09.2005 fanden in der Branche großen Nachhall. Vor einem breit gefächerten Teilnehmerkreis aus den Bereichen Banken, Investoren, Betreiber und Berater wurden aktuelle Themen, die den Markt für Senioren- und Pflegeimmobilien und entsprechende Betreiberstrukturen betreffen, umfassend behandelt. Die Veranstaltung, die auf eine Initiative der beiden Sprecher des gif-Arbeitskreises ServiceImmobilien, Dr. Erich Limpens, LIC Dr. Limpens Immobilien – Consulting in Linnich, und Dr. Lutz H. Michel, Rechtsanwalt in Hürtgenwald, der eine Geschäftsführer und der andere Mitglied des Beirats des DIS - Instituts für ServiceImmobilien, ausging, begann mit einem Statement zu Markt und Markttendenzen im Bereich Senioren- und Pflegeimmobilien. Dr. Michel ging von der These aus, dass die Alterung der Bevölkerung neuen Wohn- und Betreuungsbedarf hervorrufe. Die differenzierten Wohnerwartungen der Nachfragerseite, das steigende Einzugalter in betreute Wohnanlagen wie auch Heime, die Zunahme von Selbstständigkeit älterer Menschen und die wachsenden ökonomischen Zwänge drängen die Marktteilnehmer stärker zu innovativen Produkten. Erforderlich seien flächendeckende Betreuungsstrukturen mit standardisierten hoch qualifizierten Produkten, wobei das Leben im Betreuten Wohnen in Gestalt marktgerechter Produkte – Immobilien gemäß DIN 18030 und Dienstleistungen gemäß der neuen Dienstleistungsnorm für Betreutes Wohnen DIN 77800 – im Mittelpunkt stehen würde. Erforderlich sei die Ertüchtigung der vorhandenen Wohn- und Betreuungsstrukturen. Stationäre Pflege und die zugehörigen Pflegeimmobilien sehen sich nach seiner Einschätzung zunehmend der Konkurrenz von flächendeckenden Betreuungsstrukturen für seniorengerechte Wohnformen ausgesetzt. Das Pflegeheim sei – auch vor dem Hintergrund der finanziellen Nöte der Pflegekassen – die letzte Alternative. Diese Einschätzungen griffen Uwe Groß, Geschäftsführender Gesellschafter der Groß und R. Schneider Projektentwicklungsgesellschaft für Betreutes Wohnen mbH, Hamburg, und Lothar Marx, Architekt und Lehrbeauftragter an der TU München mit Schwergewicht Senioren- und Pflegeimmobilien, auf. Groß entwickelte vor dem Hintergrund der verschiedenen Kategorien der Service- und Betreuungsnotwendigkeiten das jeweils dazugehörige immobilienwirtschaftliche Konzept. Er machte deutlich, dass bei geringstem Betreuungs- und Pflegebedarf das Wohnen und Leben in der eigenen Wohnung auch in Zukunft ergänzt durch ambulante Servicestrukturen der Regelfall sei. Um die vorhandenen Wohnungsbestände und Quartiere zu erhalten, sei es erforderlich, flächendeckende Betreuungs- und Pflegestrukturen mit hohen Qualitätsstandards aufzubauen. Je stärker der Betreuungs- und Pflegebedarf zunehme, desto eher würden die Bewohner eigener oder gemieteter Immobilien zur Wohnform des betreuten Wohnens tendieren. Hier wies Groß darauf hin, dass die entsprechenden Immobilien qualifiziert auf die Wohn-, Lebens- und Betreuungsbedürfnisse ausgerichtet sein müssten. Dies gelte sowohl für Bestands- wie für Neubauvorhaben. Das Schwergewicht liege allerdings in der Bestandsentwicklung, der Ertüchtigung vorhandenen Wohnraums in Hinblick auf die Schaffung von Barrierefreiheit und die Bereitstellung ambulanter Versorgungsstrukturen. Erst bei weiter zunehmendem Pflegebedarf (Pflegestufe 3 unter bestimmten Konstellationen) sei der Umzug in ein Altenpflegeheim akzeptabel. Er machte darauf aufmerksam, dass die Herausforderung für die Pflegeheime nicht länger der wegen Alters pflegebedürftige Patient sei, sondern zunehmend Lösungen für die stets wachsende Zahl demenziell erkrankter Menschen gefragt seien. Marx ergänzte diese Darstellung aus Sicht des Architekten, der auf die Entwicklung und Planung von Seniorenimmobilien, insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Entwicklung von Heimimmobilien ausgerichtet auf demenziell erkrankter Personen spezialisiert ist. Er erläuterte anhand von Beispielen, wie durch kostenneutrale aber intelligente bauliche Maßnahmen bei entsprechend vorausschauender Planung Wohnraum senioren- und pflegegerecht hergestellt werden könne. Er richtete den Appell an die planenden Architekten wie auch Projektentwickler und Investoren, bei allen Neubau-, Sanierungs- und Revitalisierungsvorhaben der Herstellung von „Seniorengerechtigkeit“ Augenmerk zu widmen. Als Obmann des DIN-Normenausschusses zur Entwicklung der Baunorm 18030, die der jetzigen DIN-Norm 18025 nachfolgen wird, wies er darauf hin, dass alle Bauvorhaben diese Anforderungen erfüllen sollten. Frank Iggesen, Aarealbank AG, Hamburg, unterstrich in seinem Referat zum Thema Finanzierung und Finanzierbarkeit von Seniorenimmobilien die Bedeutung der adäquaten Immobilienkonzeption, der Qualität des Betreibers und die Wirtschaftlichkeit derartiger Immobilien. Er räumte ein, dass die Finanzierungsbranche derzeit zurückhaltend sei. Die Ursachen hierfür lägen in negativen Erfahrungen der Vergangenheit. Er machte allerdings auch deutlich, dass die Finanzierungsentscheidung der Bank letztlich vom Produkt, von der Betreiberqualität und -bonität sowie von der konkreten Marktsituation abhänge. Auch Betreute Wohnanlagen und Pflegeimmobilien seien finanzierbar. Er appellierte an Entwickler und Investoren, frühzeitig das Gespräch mit dem Finanzierungsinstitut zu suchen, um so früh wie möglich die Anforderungen des Finanziers in die Entwicklung und Planung einzubeziehen. Ferner plädierte er dafür, möglichst früh auch externen fachlichen Rat einzuholen. Der Typ „Seniorenimmobilie“ sei so komplex, dass es bei der Entwicklung und Planung entscheidend sei, Spezialisten einzubinden. Bei Vorhaben des betreuten Wohnens seien zwingend die Anforderungen der relevanten DIN-Normen, nämlich der DIN-Norm 18030 für die baulichen Anforderungen und der DIN-Norm 77800 für die Anforderungen an die Dienstleistungen im Betreuten Wohnen zu berücksichtigen. Dies müsse schon der Planungsphase geschehen. Er begrüßte, dass beabsichtigt sei, anhand dieser Normen auch Vorhaben zu zertifizieren. Erforderlich seien dringend eine Standardisierung der Anforderungsprofile sowie die Gewährleistung von Standards, auf die sich auch eine finanzierende Bank verlassen könne. Die nachfolgende Diskussion zu den Kernvorträgen der 2. masterplan talks zeigte einerseits ein hohes Interesse aus dem Kreis der Teilnehmer an den angesprochenen Themen, machte andererseits jedoch auch deutlich, dass vielfach noch Unsicherheiten in der Einschätzung sowohl der Immobilientypen wie auch der Markttendenzen bestehen. Dies war auch Auslöser für die Erarbeitung der gif – Kriterienkataloge zur Beurteilung von ServiceWohnImmobilien und von PflegeImmobilien, die der Schaffung einer gemeinsamen Sprache dienen sollen. Der Kriterienkatalog Pflegeimmobilien, der auf der Veranstaltung in Berlin erstmals einem Fachpublikum vorgestellt wurde, umfaßt alle relevanten Beurteilungskriterien für PflegeImmobilien. Der von Dr. Limpens, Dr. Heike Piasecki, BulwinGESA AG, München, Groß und Dr. Michel vorgestellte Katalog behandelt u.a. die Kriteriendimensionen Standort, Gebäude, Dienstleistung und Betreiber. Der fünfzigseitige Katalog mit rund 1.500 Prüf- und Nachfragekriterien stellt ein einzigartiges Hilfsmittel dar, sowohl Bestandsobjekte und -betriebe, wie aber auch projektierte Pflegeheime und Pflegebetriebe zu beurteilen. Der Kriterienkatalog kann bei der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V unter www.gif-ev.de bestellt werden. Alexander Rychter, Bundesgeschäftsführer des BFW, unterstrich für seinen Verband als Mitveranstalter des Workshops, in seinem resümierenden Statement dreierlei: Erstens sei es dringend erforderlich, die Strategie des lebenslangen Wohnens in den eigenen vier Wänden nachhaltig durch die Realisierung von Bestandsoptimierungen und die Schaffung ambulanter Betreuungsstrukturen durchzusetzen. Zweitens plädierte er für den Vorrang von Bestandsoptimierungen anstelle von Neubauvorhaben aus dem Gesichtspunkt der Vermeidung von Wohnungswechseln der alternden Menschen und der Qualifizierung der Wohnungsbestände und damit auch der Quartiere und drittens qualifizierte er den Bereich der stationären Pflege als allerletzte Möglichkeit, älteren Menschen adäquate Lebens- und Betreuungsverhältnisse zu schaffen. Auch er hob die Bedeutung der modernen Pflege im Bereich demenziell erkrankter Menschen hervor. Den Abschluss der Veranstaltung bildete die Präsentation der Wissens-Community „masterplan club“ durch den geschäftsführenden Gesellschafter der Masterplan Informationsmanagement GmbH, Mark K. Bose, der am Beispiel der Komplexität von ServiceImmobilien das Erfordernis darstellte, auf integrierte Informationsmedien zurückzugreifen, um qualitativ fundierte Entscheidungen treffen zu können. Der „masterplan club“ ist in Deutschland die erste immobilienwirtschaftliche Online-Community, die über 1.000 Fachleute aus allen die Immobilienwirtschaft tangierenden Bereichen umfasst, die ihr Know-how zur Verfügung stellen und fachlichen Austausch mit der Zielsetzung einer immobilienwirtschaftlichen Optimierung pflegen.